4月22日-23日，以“分化與進化：尋找經濟新動能”為主題的“2017中國綠公司 會”于鄭州舉行，作為中國企業界的盛會，中國綠公司年會曾經“走南闖北”，南至廣西，北至遼寧，在成立十周年時來到了河南，馬云、馬蔚華等大佬與近千名與會者齊聚鄭州，暢談當下分化與進化的時代，如何尋找經濟新動能。

　　4月23日，建業地產董事局主席胡葆森參加了“房地產企業的戰略之變”論壇，與天泰集團董事長王若雄、朗詩集團董事長田明、優客工場創始人董事長毛大慶論道房地產下半場發展新趨勢，企業轉型新戰略。論壇由鏈家集團董事長左暉主持。

　　左暉：大家下午好!歡迎來到我們房地產企業的戰略之變論壇。今天提房地產企業的戰略變化，實際上是有大的背景。第一，2016年所提的房地產行業去庫存。第二，房地產2016年經歷了大的發展，去年實現11萬億的交易，二手房有6500億的交易，這是過去十年的峰值。同時現在又迎來了一輪15年來最嚴厲的房地產調控，全國39個城市都公布了新的調控政策，從“3·17”到“4·17”這一系列的政策，都是很罕見的。開發企業也在分化，前20的開發企業規模越來越大，還有企業在積極轉型，向商業方向轉型，同時整個房地產行業都受新經濟，包括互聯網+，包括分享，包括租、資產的影響。

　　第一個問題，進入到房地產白銀時代，對房地產新的下半場是怎么樣理解的，以及在這種理解下，各位企業面對未來有什么變化?

　　胡葆森：各位嘉賓好，剛才左總已經把行業目前面臨的背景給做了描述，我個人認為，從2004年9月1日土地市場開始實行招拍掛，整個格局開始變化，洗牌開始。2005年我對房地產市場做了兩個預測，一個是洗牌過程中，當時我就說像現在的香港，最后70%以上的份額被五大地產商瓜分了，五年以后也是這個趨勢。已經過了12年，現在中國的百強企業去年占到了全國市場的40%以上，而且這種趨勢還在加重，用不了十年，全國百強企業會占到60%以上，甚至更多。在這種背景下，迫使一些五世企業，包括百強企業在內，面臨發展模式轉型的問題，一是互聯網的融入，把互聯網這個工具融入到產品制作和服務過程中來;二是住宅，中國的開發商借助城鎮化的紅利，過去的二十多年還是以住宅為主，95%還是住宅開發商，下一步怎么樣和教育融合，和科技融合，和文化旅游融合，和商業融合，甚至怎么樣和體育融合，這都是我們需要思考的一些問題。最終目的，是希望和這些內容融合之后，從單一的住宅開發商變成一個新型生活方式服務商來迎接消費升級和需求多元這樣一個大的中國社會變化。過去很貧困，現在進入中等收入階段之后，大家消費在升級，作為一個開發商如何迎接消費的升級?也就是從單一的住宅產品開發商轉變為新型生活方式服務商，這個過程很痛苦，也很漫長，不會一蹴而就，就建業來講，還需三年時間實現新型生活方式服務商的初級模式。

　　王若雄：有一句老話，日光底下無新事，今天發生的事兒歷史上都發生過，我們人口這么多，調控力度之大也是前所未有。從美國、從亞洲來看，這個方向的發生發展都有所謂的階段性和規律性，我其實不是太贊成所謂上半場和下半場的看法。所謂上半場是一二線的城市，比如鄭州，這次來看，鄭州真的很驚人，有美國長島的感覺了。但是再看看廣袤的960萬平方公里，縣、鄉、市還是有很大的發展空間，到歐洲、北美看還找不到臟亂差的鄉鎮。所以我覺得如果有下半場的話，我覺得更加是往下走的態勢，會使得我們960萬平方公里整體的發展日漸平衡，這個我覺得是一種可能性。

　　對于自己而言，最重要的還是專業能力，地產開發的專業能力。開發的周期、經營等其他各種各樣的專業技術上，如果能夠處在不敗之地的話，以后還是有機會，還是有很好的可能性。另外，上一次我和葆森討論的時候他給我提過一個想法，輕資產化，我們有這么好的專業團隊，就會在輕資產化上做很多攻克，3+1，品牌、物業管理、專業服務加上投資。我在山東省，僅次于河南，從這個歷程上來講，未來發展空間也是十分巨大，因為我們都是老運動員了，從2003、2004年都開始調控，去年就是這樣上來下去的，這應該算是一個常態，如果你的專業技能好了，戰略調整好，特別是走輕資產路線的話，我覺得未來前景還是非常廣闊。

　　第三，我們一直在做城鎮開發，做了1萬多畝地的項目，基本上把這個模式差不多做好了，如果未來有機會的話，我跟胡大哥學，不出山東，在山東發展，像這些小鎮，特別是新興產業小鎮也是我們未來發展方向。

　　田明：首先說一下關于宏觀地產形勢的看法。從歷屆看來，中央采取了大量的行政性措施，有時候感覺是不講道理的粗暴的，我認為這樣的做法，雖然有粗暴的一面，卻是正確的。因為當前房地產的主要問題是開發量太大，而整個經濟里面找不到資金的去處，所以城市里面的土地跟住宅資產變成了無形資產，如果不采取措施的話，將會導致資產價格吹到天上去，會出現非常大的問題。在2016年下半年已經看到這樣的景象，即使是在一線二線城市采取控制的情況下，依然控不住上漲的趨勢，現在更多的三四線加入了調控的行列，本質上就是貨幣量太大，這要有一個消化的過程，如果不能很好的處理，有可能存在斷崖式，或者是泡沫，這是中央政府不想看到的。

　　比較好的一個前途，可能是中央政府調控的力度恰當，沒有產生資產泡沫。現在我們還存在另外一個荒，資金荒，這個事情看上去是矛盾的，一邊資產荒，一邊是資金荒。最近資本成本價格越來越高，而且央行在收杠桿，從國際上看，美國的美聯儲也在收杠桿，提高利率，這是一個大的趨勢。所以說花一段時間，上游資金鏈變少，這邊水量也沒有泛濫，壓住了，我們可能有一個軟著陸，我們大概就處在這么一個狀況，我不認為后面還會有太多的機會執行2B或者財政的寬松政策，所以我的判斷是房地產越來越接近高峰位置。

　　左暉：我們跟很多人交流過，我覺得非常有意思的，在歷屆的調控的時候，總有一些人有一些微辭，這次還是比較一致的，大家對這個市場很擔心?

　　田明：所有人沒有一個人說自己的營銷做的好，或者說自己產品做的好，導致銷售火爆，大家都說那是錢搞的，是共識的，都覺得這個形勢不對，要采取舉措，這是大的判斷。

　　我同意剛才兩位的發言，我也從來不用上下半場黃金時代、白銀時代的說法，可能大家看過文明進化到2.0、3.0，我認為房地產發展的形態用1.0、2.0、3.0的方式去記比黃金時代、白銀時代更恰當。我在美國友投資，美國的房地產，我估計應該是4.0時代，中國是1.0過渡到2.0的時代，1.0是什么?我們過去做房地產，很少的錢買一塊地，買了地以后就可以貸款，有時候可以做融資，預售證拿到就銷售，一銷售之后現金流就過來了，以后這個項目現金流就是夠的，除了項目開發以外，大部分的錢再去做第二第三個項目，這是1.0的項目，拍地、銷售，但是在中國沿海地區這種事情越來越少，拍地的時候成本非常高，現在不讓做融資，這種已經無法再做1.0版本的生意。萬科其實也就是有幾百個同質化的單元在轉，有的公司小一點，有幾個在轉，但是本質上沒有區別，都是拍地、蓋樓、銷售，但是這個時代，現在在中西部某些地區還能看到1.0的模式，在大城市，在東部的發達地區這樣的生意沒法再做了，所以我們必須要轉向2.0時代。

　　2.0時代我認為是金融化和專業化，這是大勢所趨，基于這樣的判斷，我們公司采取的策略，全面實施戰略轉型，2014年年底我們提出了戰略轉型升級。朗詩過去是聚焦綠色地產，我們在堅持過去的基礎上，實行戰略轉型，戰略轉型到現在以后，2016年年底的時候，我們在手的40幾個項目已經沒有一個項目是我們完全的股權，我們的股權最大的不超過50%，絕大部分是30%左右，甚至有一部分項目沒有股權，我們就是一個專業開發商，在干開發商的活。我們的利潤里面已經有一半以上的利潤乃至于輕資產，利潤另外來自于傳統投資產生的匯報，我們公司戰略轉型通過兩年的時間已經到中場。

　　第三點，實行榕樹計劃，一個生態系統，所以把我們的金融、基金，把開發單獨處理，有養老、服務式公寓，有設計院，有物業公司，有裝飾公司等等，我們希望這些都是像當年榕樹上掛的須，形成縱向一體化的。

　　第四點，我們在美國、歐洲做了比較大的投資，在本土市場用的還是比較成功的，采取機器作坊。

　　毛大慶：我跟他們仨坐一塊還是挺有意思的，三位都是我的老朋友，原來有很多的接觸，現在也是大哥，我們現在還在一起，還有很多合作的事兒，我就這個事兒，談幾個觀點。我也不太認同上半場、下半場，如果有上半場和下半場，可能就是原來粗放的買地賣房子的模式要告別了。如果說下半場，可能還要分很多半場，所以我不認為有什么上半場我更同意1.0、2.0。

　　我們都在談趨勢，不是主觀認為它是什么，而是客觀趨勢它是什么。第一個問題，房地產和實體經濟的事兒。之前看了非常可笑的一個事兒，國家公務員考試里面有一道題，如下幾件事兒屬于實體經濟還是虛擬經濟，列了四個選項，最后標準答案，房地產是虛擬經濟。這是國家出的題，房地產是虛擬經濟，不是實體經濟，這個事兒讓人深思，后來我問這些人，他說可能出題人有問題，但是他為什么認為它是虛擬的?我認為房地產里面有實體經濟有很大一部分，比如制造業，他認為開發這件事兒不是實體經濟，我們可以爭論，就談到房地產實體經濟，是完全難解難分的話題，這個題很容易說的清楚。1999年到2007年，這段房地產的規模是比不上實體經濟的，那個時候的中國實體經濟技術依賴度低，房地產沒有釋放出巨大的金融價值，所以房地產還是一個小過實體經濟的東西。那個時候中國房地產沒有泡沫，需求量大，而且是非常健康。在座的幾位成功者都是那個時候起來的，包括萬科在內，無論是建業、天泰都是經歷過這個階段。什么時候開始出問題?2008年到2014年，中國實體經濟嚴重萎縮，中國進入了救市的錢，大量錢流入房地產，使得我們堆了巨大規模的GDP，但是這里面虛的經濟占多少?今天看難以評估的，根兒是處在那個時候，就是2008年到2014年，這奠定了房地產出現問題的毛病，包括各種亂政策都在這個時候，176份文件，四部委以上全在那個時候。要命的是，2015年、2016年，這個階段的房地產完全金融屬性了，房子也不是房子了，這個階段的壓力主要是受匯率、杠桿等等影響。2015、2016年就不談實體經濟，實體經濟遠遠被房地產打敗了，這就是我們今天看到的狀態，這個狀態引發出什么規律思考，國家還敢不敢弄下去，終有一天到了難以挽回的地步，貨幣超發到底是不是跟國際類比的實體經濟，就是說這個實體經濟有沒有質量?應該說很缺乏質量。

　　第二個問題，現在全球站在什么風口和節點上。大家都認同全球站在知識大飛躍、技術大革新、整個人類社會大變革的時代，很有可能出現1870、1910現象，1870、1910現象這是上一次人類社會顛覆革命的階段，這40年92項重大科技發明，從電燈泡到飛機等等，這些東西的出現顛覆整個人類社會對自然界的看法，當然會變革。如果再有50年，我們說不用50年，2040年人工智能超越我們普通人，也就是23年，最近大家說連23年就不用了，十幾年就可以了，如果人工智能的能力超過人的智力水平，再往下我們大家誰也不知道，這些顛覆產生的時候，中國毫無話語權，中國再搞多少房地產都沒戲了，站在戰略的選擇上面，再選擇往哪兒走，如果再堆出一個虛幻飄渺的GDP，大家都不知道怎么辦。這個狀態下，國家還敢不敢繼續堆房地產的泡沫，這是根本，這是這一個趨勢。

　　第二個趨勢，人口結構的趨勢，1966年到今天已經51歲的，1974年的人到現在也已經43歲了，這一伙人再有十幾年就六十多歲了，最年輕的也五十多歲了，我有一個判斷，中國前二十年推動房地產的人已經從市場移出了，如果他再購買只有一個原因，就是貨幣原因，就是金融投放問題，他沒地放錢，只有這么一個原因，除此之外沒有原因，因為他的沒有根本需要了，他已經移出了這個范圍。這一批人的購買能力不代表自己的使用需求，他們第一需求緊迫的是買房子嗎?根本不是買房子，他是拿錢創業，這是根本的變化，那么這批人的需求到底是什么?這導致了我們今天談論說租賃經濟和輕資產的原因，包括鏈家的發展可能都跟這事兒有關系的，就是人變了，消費者不是那伙人，訴求變了，這是房地產最大的根本。

　　第三，金融問題，金融思路肯定會發生變化，如果進入到租賃經濟和輕資產的時代，像一系列的手法必須要變化，不變化，等于兩頭堵，這邊人的錢沒地去，那邊持有的房子人活不下去，又一堆人做輕資產，這些人不能發揮價值，所以金融肯定要改革。

　　第四，內容經濟將來會成為主導。對養老的需求絕不是今天養老院能夠解決的，大量的精神訴求，大量的超越基本頤養結合的東西都會出現，包括文化藝術，這一大堆的東西是帶來消費升級最重要的原因。基本上我對這個問題就是個看法，中國人口是我們所有生意的基本來源，中國2030年前中國的城鎮化水平一定會達到70%以上，這代表什么?10億人會住在城鎮里，我還不太相信大量人到小城鎮去，所以都市圈的形成，中國也逃不過，10億人圍著都市圈轉的時候，中國房地產一定有前景，生產資料不是土地的，可能是160億存量資產，拿出這些資產變成一個新的房地產，這是我的看法。

　　左暉：大慶總思路很開闊，提出了很重要的背景，第一，今天互聯網發展，人工智能的發展，AI的發展，一般我們人類的智商水平大概在100左右，平均下來，大概比我們高10%左右，最高180、190。有一個數據，未來AI未來的智商達到2萬左右，這就是人類的差異。第二，剛才大慶說的人口結構，人口的變化，我們不管是不是新的老齡化狀況，包括剛才胡總王主席說的，我們河南和山東兩個最大的人口省份，都有1億左右的人口，和日本差不多了。第三，金融的話題，就更復雜一些，我們金融怎么樣來變革，怎么迎合未來的發展。第四，整個人口的分布，今天中國7億城鎮人口，未來假設有9、10億的人口，這些人怎么擺?這可能都是未來我們要關注的一些問題。在這樣的情況下，我們再回頭看開發商，因為整個中國的開發規模在10萬億，我們最大的開發商一年在3000億左右，在開發的領域里面，十幾億很難說有什么話語權，有什么樣的生意跟這個生意有等量齊觀的變化，比如小鎮的發展，未來是什么的狀況，今天說戰略，就是說A點和B點，在哪兒，怎么去。

　　我們今天推行小鎮，或者一些服務的變革，未來這個B點，十年之后大概是什么樣的情況，像房地產輕資產化，未來大概是什么狀況?

　　王若雄：其實沒人知道未來怎么樣，特別是AI的發展到底會帶來什么樣的后果，現在真的是很難說清楚，他們有人暢想，說未來大家都不養汽車了，距離遠近也無所謂，哪怕是遠的地方，知名汽車那是24小時的全天侯著。其實我們做了一個小鎮，大概做了12年了，最初做的時候并沒有像今天這樣的遠景規劃，是一步一步建起來的，從今天我看，一個小鎮除了傳統上的環境保護、交通等等更強調的是產業。第一個產業，就是農業產業化，其實過去對農業，我們的認知是有一些問題的，但是在今天，對于所謂的新農業的預期，大大的提高了，甚至有人對新農業已經不僅僅是一個使用的產業，它甚至和觀光，現在有一種蔬菜是一種環境、是一種梅花的，當然也是可以食用。第二，小鎮除了傳統的產業，其他的特色產業能不能引進來，因為建了這些小鎮，這些小鎮的人干什么?只是在而居住嗎?還是說本身這個小鎮給他創造提供很多的工作機會，我這些年到臺灣看了很多，臺灣有幾個大都市的聚集，但是大部分的臺灣人還是在各個小城鎮里面，最有意思的就是，每一個小鎮都有所謂的特色產業。去年我在臺中看了一個小鎮，做巧克力的，做巧克力成為這個小鎮的主產業，對我來講，有很多的啟發。最重要的是，我未來的小鎮，不只是建筑美，規劃合適，更重要的是打造小鎮的同時，能夠把特色產業同時引入進來。作為這一點，中國的機會就特別多，比如作為我們開發商，在這之前愿意投入一些時間、精力去做研究的話，這個事兒我認為是可以實現的。

　　左暉：像文化地產，包括剛剛說的體育、旅游等等，一說到這些事情的時候，總有一些人去提問題，說你做來做去還是做地產?是不是還是去圈地，你的方式是不是還是這樣的?當然我知道我們今天整個的房地產未來的發展方式，我們都會發生很大的變化，換句話說，其實我們賺錢的方式發生了一些根本性的變化，但是我想可能今天正好借這個機會請教一下胡董，區別到底是什么?不管是文化地產還是特色小鎮、旅游、養老等等，這些跟過去未來到底是一個什么樣本質性的差異?

　　胡葆森：據我觀察，地產商做小鎮大概有兩種心態，一種還是為了拿地，用做小鎮的概念，不論是體育小鎮還是文化小鎮，就是為了圈地。另外一種，像王總是文化人，確實有這種文化情懷。但是現在實際上還有一種，大慶總也提到這個問題，包括田總也提到這個問題，包括我們自己，其實對我們這種上市公司來講，做小鎮，做十個八個沒有意義，只能是從轉型上思考這個問題才有意義，比如你最后做了一個小鎮，這個小鎮的經營模式一定不是把里面的房子賣掉了，從投資的角度能不能用眾籌的模式，最后內容的模式，能不能也是用一種眾籌的方式內容具像化、定型，從未來經營的模式上，你自己是個業主，這是我自己總結出來的。你最多的時候既是一個投資者，又是一個消費者。小鎮里面的某一個院子你住了100天，另外250天委托經營機構往外經營的時候，你就還成了一個營銷傳播者，這是一個多重身份的，你既是其中一個院子的業主，同時還是一個消費者，同時還是一個傳播者、銷售者，用這種方式承擔了多重角色，實際上這個東西對開發商來講什么意義?一個小鎮沒有多大意義的，比如講我的計劃可能需要十年或者更長時間，我在河南做100個小鎮，我做100個小鎮的時候，相當于開了100個度假酒店，每一個村子有一個固定的消費者，業主肯定是固定消費者。另外的時候，他消費了三分之一，另外三分之二，我們幫他經營出去了，對我來講，對我酒店管理公司來講，等于開了100間酒店，所以在那個時候，這個板塊的業務就變成了一個新的商業模式下的地產公司轉型的一部分。

　　左暉：同時有一些公共效益和網絡效益。

　　胡葆森：比如說一個村子200戶，一戶150平米，就是3萬平米，就按3萬平米一個村，100個村子就是300萬平米。300萬平方米的存量物業就變成新的運營方式和商業模式，所以地產商思考這些問題，不同的階段意圖不一樣，一開始和終點的需求不一樣，我看到了現在在業界關于小鎮熱點的話題，我都覺得有點過熱了，大家有不同的心態。作為建業來講，我們思考的是最后這種，是希望作為一個規模式的戰略轉型的一部分，但是建業的戰略轉型不光是小鎮。王總講的農業，建業已經有四個綠色基地了，這個綠色基地就是一產+二產+三產，現在有一種新的概念該是六產，就是一產+二產+三產，既有農業種植，同時還有二產，我們從荷蘭引進花的技術，當然還有三產。我們1號基地5000畝，有500畝住宅用地，其中一個小鎮建在這里面，解決了現在從業項目的居住功能，里面還有大食堂，還有供旅游用的，大食堂覆蓋了幾百平方公里，這個綠色基地在許昌，周口人、漯河人都去那里，去年這個大食堂一個月有一百多萬的營業額。這樣的綠色基地建業已經有了四個，最近這幾天，2號基地就開始營業了，在鶴壁，覆蓋整個豫北，3號基地在豫東，4號基地在豫西，我希望河南的東西南北中建五個基地，這又是建業轉型的一部分。

　　剛才田總講的，最后是圍繞著你的房地產主干傳統企業，最后變成一個商業生態系統，這里面跟你發生關系所謂的人，不光是業主，你的生活、家長、球迷，你商場里面的租客，慢慢變成跟你有多重關系，既是你的業主，又是你的球迷，又是你學生的家長，又是你某一個項目的投資合作者，等等。建業今年25周年，5年之后我們的大生態系統可能就成型了，大概就是這樣一個探索。

　　左暉：謝謝胡董，我也是第一次聽胡董這么系統介紹，說的都很清楚，因為今天的開發商已經開始過渡了，我們有機會到胡董那里看看。有一個話題大家必須熱，就是養老的問題，剛才大慶總說了，我們第一波人口高峰從1966年到1974，第二波是1975年到1985年，每一波都有1億人，我們第一波的人已經快邁入老齡化的階段，雖然現在老齡標準不斷調整，以后說75歲以后才能算老人，我們在座的都是年輕人。今天養老的話題一直都是越來越熱，包括今天早上我參加一個中日論壇，也是談一些養老的狀況，因為田明總做了一些實踐，我想請教一下，未來養老的生態在中國會是什么樣的狀況?

　　田明：老年人的定義，定義的這群人肯定是六十多歲的人定義的。回答主持人問題以前，我還是把小鎮說一下，我覺得這個小鎮風刮得有點猛，中國人喜歡刮風，這鎮風刮后，你會發現小鎮沒有那么美。開發商在房地產大熱的時候，總覺得拿到地就是拿到一筆財富，用盡各種各樣的名目和方式，現在提出的是特色小鎮，就像創意園等等，都是盯著腳下那塊地。從政府來說，有足夠的趨勢，把大城市疏解，地方政府有政績要求，兩邊都挺高興，但是我覺得市場不會接受，中國還處在第一階段，大城市化，特大城市化，有很多城市人口都是外流的，更別說小鎮，江蘇無錫這些人口都是負增長，小鎮怎么大面積產生呢?

　　左暉：我作一個小結，因為我個人背景跟開發商接觸不是特別多，但是我感覺好像在2014年以前，我們開發商之間的爭論并不多，大家在戰略上其實并不是很多，感覺好像大家經營模式其實都差不太多。大概從2014年以后我們關于戰略上的爭論開始慢慢有了，未來到底是什么，比如剛才說城市的集群，上面就有兩種不太一樣的想法，未來到底是更集中還是會有很大分散的可能，這也是我很大的感受。

　　田明：我的判斷，目前還處在大城市化階段，中小城市還在萎縮，所以特色小鎮根本不具備成立的條件。

　　回到主持人的問題，我們做了一點養老，跟地產無關系，所謂的專業化都是走向服務化，開發服務，金融服務，養老服務，物業服務，出租公寓的服務，這些其實都是服務，還有綠色環保服務，其實都是服務。以后像重資產的模式，我覺得1.0時期重資產模式，有些公司會去做，但是大部分公司可能會離開走向專業化，其實就是走向服務化。我們把養老沒有看成是地產，所以我們養老除了一部分配建在開發小區里面，有一棟兩棟進行小區內部配套，除了這種屬于地產開發的重資產模式以外，主流養老全是輕資產模式。我們是二房東，我們向政府、社會租賃低效使用的資產，去把物業拿來進行改造，進行設備設施的安置，然后植入我們的服務團隊，植入我們配套的系統，讓一個城市有很多這樣的人住在這個城市里面。

　　老年人最擔心的事情，或者說老年人最怕的事情是被社會遺棄，這種心理上的要求遠遠大于他們對物質的要求。所以你如果在郊區搞山清水秀的地方，里面住的全是老人，老人是不愿意去的，老人說那是集中營，天天聽到的是救護車的聲音，那個是很不人性的，其實老年人應該有尊嚴的生活。

　　左暉：還是社區化養老。

　　田明：社區化，人挪活，樹挪死，但是這個挪是指年輕人，老年人不一樣，他沒有時間精力認識新的世界。所以我們所有一切養老都基于這樣的人性化考慮，老年人人性化的要求考慮我們的養老，我們的養老都是布局在城市各個點上，規模有大有小，構成網絡狀分布，讓老年客戶獲得有尊嚴、人性化的生活。這里面最難的事情，我把它理解成服務，我們的服務做的還不錯，但是現在規模還不夠大，如果規模足夠大的時候，我們到哪兒找那么多的年輕人愿意干伺候老人的活?中國人連一個保姆都想干點其他的事兒，轉個專業，那么多的老年人需要年輕人去照顧，年輕人愿不愿意干這個活，他的收入夠不夠，他在社會上有沒有得到尊重?這個很重要，所以我們一直把養老的業務看成人力資源公司，看人力資源能不能找到合適的人，然后能不能培訓他進來，能不能有一種激勵的機制，讓他愿意在這兒干下去。前段時間日本一個很大的養老公司，他們董事長到我們公司參觀，臨走給我說，說你們的服務員讓我很感動，比我們日本做的好。我說怎么可能呢?我說我學習的對象就是日本。他說我在你們年輕人眼睛里面看到了真誠出自內心的笑容，我們日本人年輕是職業化的。所以我想最難不在于老年人，而在于有沒有更多的年輕人干這個活。最后誰能把這個做好，誰就能獲得這個市場。

　　左暉：比如中國和美國生態的狀況未來可能也有一些區別，也不太一樣，美國的養老公寓和住宅的出租公寓大概都是一樣的。有三種，一種是物業持有者，一種是管理者，一種是基金的發行者，主要是這三波人，三波都是獨立的生態，有比較專業的物業服務者，或者出租公寓的服務這，相比來說，最賺錢的物業和資產的持有者。中國現在的服務發展得不夠，就是我們專業化水平其實是非常弱的，中國這三件事兒都是一個機構做的，垂直的。包括在小會議室跟田總討論，未來人沒有了，我是很看好，未來機器人替代人做服務工作，雖然他的眼神可能不太溫暖，但他很職業的。

　　說到出租的事兒，我特別想請教大慶，因為大慶正在做出租型的經濟，也是做分享型的經濟。大慶總，在你看來，判斷未來包括互聯網+，包括新經濟的生態，對房地產行業的影響到底會在哪些角度里面?

　　毛大慶：說到所有現在設計的模式，我現在干的模式，遠遠是租賃經濟里面冰山一角，租賃經濟有很多種，也不用太把它非得說成互聯網什么東西，其實它是共享經濟思路下的東西，我一會兒會談幾個概念。2014年我在萬科管創新業務，在美國待了一個月，走訪了40多個投資機構，當時主要問他們一個問題，在房地產領域類，從資本界看，除了買地蓋房子，還有什么是資本看重和追求的。發現了很有意思的，共享辦公、共享會議等等，這是什么東西?其實就是房地產新的內容資產，把它統稱為內容資產，內容資產大家理解起來，就是一種運營模式，各種各樣的運營模式，這個運營模式能夠存在，能夠存活，能夠有人需要，主要是有用戶。又回到我剛才說的問題，下一個時期主要對于不動產使用的人是誰，當然除了我們買房子住的人，還有很多用房子的人，用房子的人用法也不一樣，所以出現很多拿房子變出新的東西，沒人用就是不成立的模式，有人用才是成立的模式。

　　我們各種各樣對于傳統行業的變革，凡是原來使用者多的行業會產生更多的顛覆性的可能性。原來傳統行業沒什么用戶，你把它顛覆了也沒什么用戶，原來這個地方用戶量很大，你顛覆了用戶量仍然很大，只不過用法不一樣。我認為在中國做共享經濟、分享經濟以及顛覆性的模式，房地產仍然是藍海，因為這個地方原來就是用戶量巨大，只不過用的辦法不一樣。另外，我們現在存量的房子，160萬億，這個東西就是將來的新的運營型房地產的生產資料，早年開發商競爭土地，將來變成競爭房子。相信鏈家對這個事兒最有發言權。

　　再往下一個問題，使用者未必對產權有強大的訴求，但是他對使用權有很大的訴求，這才會產生很多把使用權進行分享的業務，最直白的就是辦公，辦公是最簡單看得明白的，以后企業越來越多，企業越來越小型化碎片化。互聯網確實顛覆了整個社會生產資料和生產要素的整合，原來弄一個企業，基本上我有錢，把要素都整合在我這兒，我這企業越來越大，現在的企業不見得要大，現在的企業，我做垂直，我做一件事做下去就行了，那個要素那個人做，這個要素那個人做，什么原因?鏈接能力不斷增強，將來出現小微公司，這些人對房子的需要就變化了。我們做共享辦公最大的體會，比如說自行車，三個自行車全在我們化工廠里面，我問互聯網做這些新模式的人，我說為什么你們要跑到共享辦公里面來?確實，他講互聯網的人，ofo你們多少員工?正式員工1000人，他這1000人的形態非常分散，這些人去寫字樓里租辦公室絕對是非常不合算的，非常成問題的。今天30個人，明天一下變130人，他一定要在最便利、快捷的辦公室里辦公，所以就應運而生共享辦公，這些模式跟著用戶的需求不斷產生。

　　我現在看到很多好玩的共享，美國出現了把商業中心變成共享教室的，上海也有一個，周星也在做這個，把區域的購物中心變成教室，這一端聯系老師，那一端聯系購物中心。原來老師所有的成本都省了，找一個教室小孩兒集中去那兒上，這個房子的收益就提升了。這些模式跟互聯網和新的用戶使用有很大關系。還有共享劇場，倫敦出現了一個工廠，改成小的劇場，全部是出租型的劇場，后來我說你劇場都誰表演?他說誰用誰表演，不是以前弄個劇場賣票，門票不重要，用戶多了才重要。這些模式都是跟著人的生活方式不斷變革的。我們這兩年也做了很多嘗試，把共享辦公開進購物中心，現在我們是購物中心里最受歡迎的，我們在很多購物中心里開了共享辦公，頂樓最沒人租的，對我們來說最合適，做共享辦公，辦公的人還挺高興，購物中心的人也很喜歡，各種各樣的空間我們都可以在里面運行。我們把長租公寓變成宿舍式長租公寓，在美國出來一個新模式，里面只有一個床，只有簡單的收納，小小的衛生間，什么都沒有了，能共享的全部都共享了，共享廚房、共享會客廳等，我們把共享辦公和共享公寓合在一起，把很多商業線下化，我發現共享公寓的人和共享辦公的人，很多都是一伙人，這里面有共享辦公、共享公寓、共享商業，結果發現這一塊的效果非常好。

　　最近我們探索把共享生活稍微轉一轉，我們做一個集合化的，可以玩兒可以吃，可以會客，審議可以做一些工作的，給中老年人坐的地方，我們正在嘗試，將來可能也會很有吸引力，所有將來在空間里面會出現一伙人，專門創造內容，創造內容的盈利點，和開發商合作，變成開發商新的一種大型租戶，比如萬達里面租戶變成我們這種人。

　　最后我說說租賃經濟遠遠沒到頂點，我們看這個數字，2015年租房，這還指的是住的人，還不是我們這種租，1.6億人參與租房，2030年可能就是2.3億人，總的經濟規模已經超過美國了，2015年我們超過日本了。為什么說這個數不大，我們看下面這個數，2015年底上海是中國最大的GMV租房城市，1200億，紐約1400億，東京2700億。中國最大的城市才1200億，北京才886億，差距是很大的。我們再看這個對比，都市圈，剛才我特別同意田明的，中國最終還是會形成大都市圈，人口老齡化帶來人口集中，沒有大都市圈總人口占美國全部人口的83.7%，紐約加上洛杉磯兩個城市占美國總人口的11%，日本三個都市圈占了57%，東京占全部總人口的34%，英國、法國兩個首都占全國總人口13%以上，中國呢，北京1.7%，上海1.5%，將來高鐵發達了，你看這些人去哪兒?其實下一個房地產很大的重要抓手其實來源于經營型的，這里面受互聯網影響非常大，這些用戶是離不開互聯網的人，到了00后，這一幫人對社會的理解跟我們是斷裂式的，不是漸變的，今天我們談互聯網是新生生物，00后的人認為互聯網就是自來水，他們對房地產的應用完全不是今天的認識了。

　　左暉：大慶給我們聊出了很多概念，的確，今天的資產我們比較關注產權和所有權，今天我們看到產權、使用權、收益權都在分離，有很多通過經營，通過資產管理的方式，通過運營提升收益權之后又回過來提升資產的價值。

　　田明：2015年全球新建了40億方的新建筑，中國達到全球建筑量一半，我想還會不會一直持續下去?

　　左暉：總之這個國家的房地產不能像今天的方式發展下去。時間差不多了，后面給大家留兩個提問的機會，在提問以前，我先請臺上四位最后做一個小結，大家用一兩句話總結一下自己企業的，你們認為未來最大的風險應該在什么樣的方面，或者它可能會從哪個角度有不確定性。

　　毛大慶：我們做新經濟的，實際上我們充滿了希望，我們看見的都是希望。

　　左暉：我們每次看到大慶都像看到新的生命。

　　毛大慶：我們覺得這個風險是國家不穩定，沒有什么風險，比如國家出現巨大的動蕩或者不穩定，但我認為這都不太可能發生。中國有一個數字讓我極其震撼，上個月聯合國做了一個調查，調研了17個國家，調研什么?現在25歲的年輕人，他們調研了十幾萬人，調研一個問題，你認為你的下一代人會比你上一代人，包括你這一代人生活的更好嗎?你就回答是還是不是。你知道這十幾個國家認為下一代人會比上一代人和我這一代人一定好的比例最高的是中國的年輕人，這個數字我認為是最偉大的一個數字，是我這些年看見中國最有希望的數字，他認為下一代比我好，你說這個過程還有什么比這更有希望的，這個希望不破滅，我們干這些活的人都沒有風險。

　　田明：年輕人現在特別好的感覺是受一些媒體的宣傳導致的，其實我的判斷是，他們未來的日子可能沒那么燦爛。我唯一能確定的是未來是不確定的，我在想一個事兒，我關心一個事兒，就是我們國家還會采取這種貨幣擴張政策，經濟刺激的政策，還會再來兩次還是從此以后這次就到頂不來了?我關心這個事兒，如果我們繼續看經濟下行就去刺激，經濟下行就放水，如果這樣我們就要硬著陸，如果說經濟開始轉型、開始調控，壓住，以后不再進行擴張性的貨幣政策，如果那樣的話，我覺得我們國家有可能是長期的波動，就是一次軟著陸，如果是軟著陸，企業就可以采取軟著陸，我現在最關心的是A還是B。

　　王若雄：我基本上是樂觀的，世界進入到一個不確定期的時候，我個人的判斷，風景這邊獨好，我覺得我們都是經過歷次運動的專業運動員，對各種各樣的波動，我們真的是已經把它當作一個常態來看，所以我對中國對未來的房地產事實上還是持樂觀態度的。

　　胡葆森：其實我覺得我們做企業的，你說不應該關注宏觀的東西也不對，但關注的太多了也不對，關注太多都天天聽各種論壇去了，都沒人關注自己企業內部的事情，其實有些事情，說這些數據，這些數據跟自己有什么關系呢?作為企業來講，自己應該不斷反思，不斷創新，不斷研究客戶的需求，把眼前的每一件事情做好，無論發生什么樣的不確定或變化，你都可以生存。所以我覺得企業更重要的是，把自己的心態聚焦在自己企業怎么樣適應未來的不確定這個問題上。

　　嘉賓：我是媒體的，我特別關注4月6日住建和國土出的問題，剛才聽了幾位大佬的分享，未來土地不是主要的生產資料了，對于年輕人來說使用權比產權更重要，所以我想問一下，以后房地產企業告別開發商的身份還需要多長時間，包括您能再談談這個問題的影響更好?

　　毛大慶：我覺得土地仍然是開發企業重要的生產資料，并沒有說土地完全沒人要了，這個不對。但是純粹依靠土地生長的模式這個到底了，美國開發商還是要拿土地的，但是我想土地和資產這兩個東西未來會變得越來越均衡，而且很多開發商自己也慢慢從開發到持有資產，從持有資產到運營資產，這個一定會開始，我認為現在已經開始了，中國的房地產企業集中度在這兩年會更加進一步集中。也就是說，開發企業的數量沒那么多了，可能會越來越集中到一部分的品牌開發企業，可能是區域型的，可能是品牌型的，大的那幾家數字會非常大，并不能說開發商告別土地開發的模式，從來沒有告訴你這個問題。

　　田明：土地永遠是財富之母，作為開發商也需要土地，只不過像我們前一段時間這么依賴土地，大家都在瘋狂的搶土地，政府拼命的經營土地，這樣的狀況過去了。我覺得等到地方政府的財力靠土地財政、靠現在的高稅收支撐不住的時候，那時候我們國家該開征物業稅了，一旦開征了土地稅、房屋稅以后，那時候你會發現，你持有大量的物業和土地是交不起那個錢的，我在美國看到大片的森林，原來是誰家的，后來都捐掉了，除了他有高尚的情操以外，主要是交不起稅。

　　毛大慶：這是很好的問題，大家思考一下我們周圍的房子，很多40年的房子現在就十幾年了，有些五十年的房子也剩十幾年了，大家一直在爭論到期之后這些房子怎么辦?房產稅出不來主要是缺乏依據，但你不要忘了對于房子稅收處理肯定是重大的改革，這個房子到期之后，到時候就變成這個房子的稅收和當年出讓土地的錢，再來七十年使用，土地沒有二次開發了，土地的租金誰出呢?可能房屋持有人要出，這時候你持有房子可能就出不起，到時候你捐還來不及，到時候這個問題就來了，沒有多少年很多人都看得見。

　　嘉賓：各位老師好，我是做房地產互聯網的，各位老師都在中城聯盟，我問一下左總，目前大家看到對于資金外流的外匯管制非常緊，包括國內調控很嚴厲。有一個說法，是為了引導資金向資本市場，現在新股發行非常多，恒大也準備回A股，胡董也在香港上市，有沒有回A股的打算，包括王總，有沒有往資本市場的考慮，以及田總、毛總在資本市場的選擇是走境外還是走境內的A股?

　　左暉：這個問題簡單講一下，有沒有想回來的想法，胡董沒有，大家都沒有。

　　田明：中國資本市場近一兩年沒指望。

　　左暉：田總今天給了我們很多很硬的話，沒有指望。

　　田明：因為錢在收緊，如果資金變緊，股價不會上去。